第396章 发现自己还是穷人
第二个高端商城先在哪一个城市开发，陈石对于这个问题，不仅仅是今天才开始思考。
他很早就深研了，只是不想告诉其它人，影响他们的判断。
如今，张倩和自己的想法基本一致，决定说道：
“张总，城市选择，那就按照你的想法去做吧，先看看申城有没有土地，我理想中的土地面积不少于一千亩。
如果是一千亩用地，再加上我们选择的地段较好，那样我们至少得准备四百亿的资金，甚至近千亿资金。
当然，理想是美好的，不说一千亩地，申城如今想在市区拿出一片几百亩的都难。”
目前申城的住宅用地都很贵，假如楼面价为一万，可以推断出一个平方米土地价格是20万左右。
一亩住宅用地成交价，就是1334万元左右。
具体价格要看规划要求，范围大概在1000万到1500万之间。
如果那些楼面价达到十万元/平方，售价是十五万以上的住宅用地，一亩住宅用地，成交价都破亿元了。
相同地段，商业用地比住宅用地便宜不了多少，也有少数可能还会贵一些。
静安区，楼面价普遍超过四万元/平方；
浦东新区，楼面价也有三万元/平方。
如果说，选择杨浦区，楼面价高达六七万一平方，住宅用地最终成交价，可能一亩地需要七八千万元。
啧啧，真贵死。
所以，陈石想到这昂贵的土地，如果真有上千亩地，至少得四百亿以上呀，今年真的掏不出来，贷款也贷不了这么多，他目前的资产都没这么多。
卧靠！
现在发现自己穷了。
张倩也想不到老板要求那么多土地，在申城哪里找的到啊，集团也没那么多钱啊。
如果是百来亿，集团还能拿的出来。
不过她也不知道老板资金情况怎么样难道有其他金库？
正沉默着陈石皱眉头说道：
“认真算一下，有点发愁啊现阶段果然买不起上千亩地。而且估计也没有那么一大片土地出让。”
“是的，老板我们原来的计划是，在申城购置一片三百亩地到五百亩的商业用地其实面积都算是非常大的了符合条件的，最近只有两宗土地出让。
就算我们计划买一千亩地，只能买比较偏僻的位置了，而且不一定有那么大的面积。”张倩感觉几百亩地的投资风险太大了。
以集团的实力目前来说，如果是投资几十亿做先进制造业，申城肯定很欢迎。
但如果投资几百亿搞房产，那就难说了。
卖地是一次性收入，卖给谁不是卖土地也很紧缺，每片土地的使用性质都是规划好的。
如果是建地标建筑的话倒是有可能会变通一下。
小打小闹，谁理你。
去年申城房地产开发投资为3709.03亿元，比上年增长6.9增速较上年回落1.3个百分点。
出让土地面积为226万平方也就四千亩地其中包括不少工业用地。
申城每年出让多少土地都是有规划的，不是想卖就卖那么简单。
以老板的要求，不说一千亩地商业和住宅面积，还要求集中在一片，超过三百亩地都难拍卖得到。
目前政府挂牌的，近期拍卖的土地，只有两宗面积超过二十万平的。
一宗位于浦东新区，面积大概二十万平的商业用地出让，价格也不便宜，四万一平。
另一宗位于徐汇区黄浦江南延伸段，WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块，土地用途为属于商业用地，面积为251300平方，起始价为230亿元。
估计最终落价，能达到三百亿元，平均一亩地就是一亿多元。
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如果只是做商城的话，面积肯定是足够了。
土地性质已经确定为商业，就不能做为住宅用地。
“老板，在申城的话，三百亩地是非常大了，也足够规划商城了。
若是在苏城，购置一千亩地非常难，必须得政府重新规划出让。”
“嗯，我这是陷入泥淖里去了。
申城那两块地，我们过段时间可以到实地考察下，如果不合适，就到苏城吧。
城市选择的事暂时这样定下来。”买不到数百亩地，就算有出让，目前也没有那么多钱，陈石只能退而求次，三百亩地已经够开发了。
拍卖土地，估计竞争对手不少。
还好申城那边比较透明，只要资质符合，钱足够，还是能拍卖下来的。
其他一些小城市，呵呵。
一些暗地里的交易内幕，张倩告诉过陈石不少，有钱还不一定能拍到。
”说说其它的吧。“
”好的。“
......
“高铁和动车技术发展越来越快，未来很有可能向四五百公里时速发展，这是个趋势，飞机的优势越来越小，同时高速公路越来越发达。
我国由于人口多，城镇县城人口流出，最终会向超级城市集聚，一线城市房价会越来越高。”
张倩接着说了很多，陈石感觉她思路比较清晰，符合自己的战略想法。
陈石琢磨了下她的话，问道：“你认为未来的人买房，主要看重什么”
地段是主要因素之一，这不用多怀疑。
很久以前，越是中心越好，都想往市中心靠拢。
最近十年，喜欢买地铁房，学区房。
而这两年，一线城市各家各户普遍有车了，地铁房倒不是主要考虑因素了，医院远一些也无所谓，毕竟不是每天看病，购物再远一些都行，只要好停车。
为了孩子读书，都在争学区房。
如果没有孩子上学，选择自住的话，不是投资的话，偏向于环境好的，物业管理好的小区。
未来的话，可以猜测到一些。
绿色，低碳环保，智能，智慧化，便捷式等等。
这是大部分专家的说法，陈石有他自己的理解。
如果教育改革，小孩九年义务教育地方不与房子挂购，说不定学区房这个概念就不值钱了。
到时候，大家都有车了，生活条件要求高了，市中心那种停车难的地方不用考虑了，再中心又怎么样，车位有限，天天抢车位。
地铁房，可能看的不是很重，有些人根本不看重这个，毕竟有车不坐地铁。
但如果车子多，交通堵塞，限号出行，对工薪族来说，地铁房就很重要。
所以，出行、户型、物业管理、环境，都是看得很重。
当然，这只是陈石的猜测。
与专家的想法，有些雷同。
未来，一切都有可能。
但以发展的眼光看问题，总能看出一些发展趋势。
张倩看到老板在凝思，沉吟了下接着说：“住宅附近的配套设施吧，学校最重要，好的九年公立义务教育学校会带动附近的房价。同一地段，好学校的学区房价格可能要贵一倍。”
“嗯，的确是吧。”陈石点头，赞同她的说法。
这两年的学区房很叼，价格高高在上。
而且公立学校不是企业想弄就给你弄的，一般企业影响不到政府的规划。
“走吧，到工地去走走看看，我很久没去了。”陈石建议说道，“小庄，你也一起去吧，安排一下车子。”
听到嘱咐的庄雪梅，应声“好的”，然后赶紧通知老板的司机。
到工地，也要准备安全头盔，手套，口罩和劳保鞋。
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