第404章 与亿达老王的地块竞争

拍卖时间是在9月10号下午三点钟，地点在徐汇区公共资源交易中心二楼开标一厅。

陈石等人在早上再次实地踏勘拟出让的土地，了解土地现状。

其实张倩已经多次带人到意向的地块踏勘，并且拍摄了周边环境，做成资料给陈石过目。

前天的时候，作为竞买人，陈石和张倩都详细阅读过本次出让土地拍卖文件。

并且已把竞买保证金汇入指定银行账户，将竞买申请资料按要求准备齐全交付到公共资源交易中心，否则的话，竞买者不得参加报名资格预审，从而不具备竞买资格。

几人吃过午饭，休息了下，带上由交易中心发放的《竞买通知书》、竞买凭证和竞买标志牌，来到交易中心。

下午二点45分时间，复审确定开始。

信息是由申城自然资源和规划局发布公告，此次拍卖方式是现场拍卖。

除了现场拍卖的土地出让方式，还有网上拍卖方式。

此次拍卖共拍卖14个地块，其中有9块为纯住宅、商住或住宅规划的地块，3块为纯商业或办公、文化娱乐地块，1块为公共加油加气站用地。

9块为纯住宅、商住或住宅规划的地块中，有2块属于徐汇区中心，其中有一块就是陈石看中的徐汇区黄浦江南的377亩地块。

陈石和张倩来到交易中心，哪怕他戴着鸭舌帽子，还是被蹲守的几名眼尖的媒体记者发现了。

不过没有采访到，他和张倩就进入会场了，会场中心是不允许采访的，否则被工作人员赶出会场。

陈石坐在第四排左边的位置，扫看了下参与拍卖的人，从中看到了亿达集团的老王总和他儿子，处于第四排中间的位置。

两人眼光对视了一下，然后双方都笑了。

陈石转回头，也看到不少人跟他对视后微笑打招呼，张倩低声为他介绍参与拍卖的大佬。

“董事长，那边是亿达的老王总，这次他们来拍卖，估计也是看中了那片地块，要不然很少参与百亿级别下的拍卖的。”

“三排右前方的，穿白色POLO衫的中年男人，是亿科的高层何总，负责申城这几个城市的土地储备和房产开发，这个人很精明，能干。”

参与拍卖的公司有几十个，总人数有两百多人张倩只捡重要的人介绍。

有的房地产公司由于资金紧缺和投资风险问题也有其它非房地产公司参股合伙参与拍卖。

有的，则是几个房地产公司合伙拍一个地块然后根据资金情况拿到各自的小地块，共同开发这种合伙方式非常普遍。

......

“爸，你认识陈石？”小王顺着他爸的眼光看去看到一个帅到逆天的男人连他都嫉妒了。

有钱，有才，有相貌，低调强悍还有最近被全球文学爱好者冠予“世界大文豪”的头衔，除了有钱让他不怎么羡慕外，其它的，他都比不上，这点他不得不承认。

小王很少看小说这不是他的爱好，游戏和美女才是。

但这个年轻人他不得不佩服。

“认识，但没打过交道这个年轻人厉害，可以交际一下。”老王低声说道话不多很精简。

“嗯神石集团怎么进入房地产行业来了？玩文学不好么。”小王随意应了声，道不同，很难做成朋友的。

估计人家也不会跟自己玩成一块，听蓉城的富二代说，也没听过陈石进入他们的圈子，不知是不屑，还是不喜欢。

“不知道，你还是管好你自己的事吧，好歹人家白手起家创了一份大家业，你年龄也不小了，这样玩下去不是个头。”老王不咸不淡回一句，玩这么多女人，有本事给我生个孙子。

碰到这个传宗接代的话题，小王就不想接话了。

没等多久，时间很快到了下午三点钟。

穿着薄款深色西装的中年男拍卖师，儒雅的形象，早就站在演讲台上，他的一侧有两名公证人。

“欢迎大家参加申城9月份土地出让拍卖，今天由我来主持此次的拍卖。此次土地拍卖一共有14个地块......”

拍卖师简单的开场白，然后介绍此次拍卖的大概情况，同时，背影墙上的投影屏幕也播放各个地块的有相关信息和视频。

很快，第一个地块开始拍卖。

拍卖的是奉贤南桥新城地块，土地用途为普通商品房，起拍楼板价23000元/平，起价总价为42.3亿元。

这个地块价格可不低，楼板价这么高了，真正销售单价得4万以上才行。

而这个区，新房价格均价才二万出头。

哪怕这个地块很好，但还是太贵了，现场不少人摇头。

拍卖师喊了三次，都没有人拍下。

正准备流拍时，龙江集团举牌喊价42.3亿元，还是没有人竞争，最终成交没有即溢价率为0%，出让总价为42.3亿元。

若不拍，估计也是流拍。

这几年，土地价格定价很高，流拍很正常。

当然，也有可能是这些房地产公司私下沟通，谁看中了哪个地块，然后大家轮流来拍，这次是龙江集团的，下次土块拍卖，龙江就是形式参与拍卖，做个样子，但不会抢地块。

这样，就是为了防止最终拍卖价过高，恶意竞争，大家都得不到好处。

政府也有这方面的考虑，起拍价都会很高，在市场价浮动。

如果这些房地产公司都看中某个地块，像陈石看中的地块，申城一年土地出让中，都没几块这么大面积的好地，那大家就靠实力来了。

但一般来说，比起拍价溢价20-30%很正常，超过30%就是非常高的拍卖价了，投资需要谨慎。

如果比真拍价溢价40%以上，那就是极高价格了，极有可能开发亏本。

毕竟这几年房地产公司卖房的利润率没有以前那么高了，政策问题，税后能有10%都算是非常好了。

每年不知有多少资金实力差的房地产公司由于资金链等各种问题倒闭，开发楼盘烂尾，这一行也不是很好混。

接下来，轮拍到第二、第三块个地块。

陈石看中的地块排在最后，此时的他就坐着，感受拍卖现场紧张的气氛，竞标技巧。

一些竞拍技巧还是熟悉的，说到底，竞拍主要是心理战术。

先发制人，在拍卖师刚报出起拍价的一瞬间就果断举牌，抢占起拍价，而将别的竞买人挤向下一个价位。

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很多情况下，较大的加价幅度会使其他的竞买人望而却步，而使自己用起拍价拿下这件拍卖品。

实际上，竞买人在制定自己的心理价位时，也应该尽量回避整数价位，可以定的稍高一点，以避免别人抢占整数位。

许多买家在拍卖会上喜欢大幅度“跳叫“报价，以显示自己的实力，表明志在必得的勇气。

但很多情况下，“跳叫“的价格常常会超出其他竞买人的价位许多。

实际上，以上这些套路都是小技巧，在房地产这一行业，参与拍卖的人都是老油条了，参加过不知多少个拍卖场次。

如果是不易估价的艺术品，喊出比起拍价的叫价，真有可能吓唬住很少参与拍卖的竞争者。

但土地拍卖不是靠吓唬就能劝退竞拍者的，比如陈石看中的那块地，起拍价230亿，直接喊300亿是吓唬不住这些老油条的。

每一块土地，在公示期间，有意竞标公司都会对它进行深入的研究，如何发开，成本控制，营销，未来能盈利多少，等等，都会有一套流程和方案，都有底价。

如果底线是300亿，感觉花300亿买下来值得开发的，还是照样按照原定的计划竞拍，只要不超过320亿元那就行，能省些钱更好不过了。

而且，直接喊高价，来了这么多竞争公司，人家连喊价的机会都没有，那可是无缘无故得罪了所有有意竞拍这地块的公司，那还不如让别人来得罪别人更好，自己一方只要得罪一方就行。

邀请来竞标的政府，也是很不喜欢跳叫价格这样搞。

每次拍卖都这样搞跳价，下次政府就难邀请别人了，连一次喊价露脸表示一下自己公司的实力存在感都不行，来伸脸让人打么。

良性竞争，方是正途。

对自己来说，更不好，万一喊过高价呢，白白增加了成本。

因此，当价位已高出起拍价很多时，竞买人应采取稳扎稳打，严格按照加价幅度的方式出价，以掩藏自己的实力和竞买意向，用以迷惑其他竞买人，也可以避免最终成交时出价过高的风险。

还有，恶意拍卖这些技巧，如果不是死对头，也不会故意拍不是自己需要的东西来迷惑其它竞拍者。

这些老套路，在房地产这些经常参与拍卖的老油条中，早就被玩剩了。

最后一个地块，也是此次压轴的地块。

【地块编号：SH-H170905

地块位置：徐汇区黄浦江南延伸段......

土地用途：商业；

使用年限：商业40年

总用地面积：251300平方

用性性质：容积率...绿地率...

二是土地情况，起叫价230亿元，竞买保证金不低于20%，增价幅度：200万元的整数，

三是土地位置，规划图。】

拍卖师介绍完，直接喊开始拍卖此块地。

光起拍价就230亿元，就不是一般房地产公司能承受的起的。也不是随便乱叫了，叫价之前，要抵押至少46亿元的保证金，不是随便拿的出来的。

拍卖牌号，亿达地产，45号；

亿科地产，25号；

神石集团，66号；

龙湖地产，71号；

......

每个举牌号，都代表着竞标的公司，拍卖师在进行拍卖之前，都是知道这些资料的，就算不知道，现场也有助手通过耳麦帮他提醒，举牌的是哪个公司。

“230亿！”

很快，亿科的人开始举牌抢拍。

还没几秒钟，又有人举牌喊价了。

“235亿元”

“236亿元”

“我们238亿”喊价的人，气势都很高涨。

“龙湖250亿元”

突然间，有人直接提高了12亿元喊价。

“255亿元”看牌子是45号，正是亿达地产。

“255亿五千万。”张倩举牌了。

“256亿元”

这都是前戏，还没开始到真正的肉戏。

一直喊到265亿元，进行了近二十轮的竞拍。

有些公司开始退却竞争了，265亿元，已经超出他们的预算。

如果265亿元，能够拍下，也会很乐意收下的，但这么多公司竞争，看来这块地会拍出一个高价。

又进行了十几轮喊价，拍卖师激动地带动现场气氛，这也是他们得主要职责，希望每个地块卖得更高。

“285亿，还有没有。”

“第一次285亿！”

拍卖师准备喊第二次时，又有人举牌喊价了。

“290亿元！”

亿达地产助手举牌，直接喊了一个高价。

老王这个时候表面虽然毫无波澜，但眉头微皱，双手放在膝盖上，微紧抓了下，看样子志在必得。

“王总，二百九十亿已经超出我们的预算了。”亿达的一个高层，做为助手帮喊价，给老王提醒了一下。

“嗯，我知道。”老王淡淡说了声。

小王也略有紧张地观察四周，希望别再有人抢拍了。

这个时候，能继续竞争下去的房地产公司没有了。

拍卖师开始催促了。

“亿达地产，第一次290亿，非常高的价格！”

“三百亿吧。”陈石转向张倩说。

“老板，价格有点高了。”

“没事，难得买个高兴，亏了也没什么。”陈石低声安慰说道，“志在必得，否则没地开发，而且，还不一定会亏。”

“300亿！”张倩赶紧举牌喊价，这个时候不能太犹豫。

同时她理解，花多点钱，赶时间，其实也一样。

公司有好的盈利项目，时间则是关键。

来之前，他们就沟通过底线问题。

每一笔帐，都清得非常清楚的，可不是盲目拍。

像电视里，起拍价20亿，人家才喊价六十介，你就直接喊一百亿，那是电视才这样演，现实里可没有这么脑残。

300亿的价格出来，现场震惊了。

290亿价格已经非常高了，盈利余地没有多少了。

而300亿，根本没有多少盈利空间了。

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