第1963章 畅游园区
见到了老张，先询问了畅游在纽约总部的计划。
“差不多，可以实施。”张朝洋刚从美国回来，才睡了几个小时，可能是没休息好，声音都有点哑，“不过跟设想的不太一样。”
周不器问：“哪不一样？”
张朝洋道：“曼哈顿那边流行的密集型的商业区，站在这栋楼上，随便一跳就跳到另一栋楼上了。你想打造低密度的那种互联网总部园区，恐怕很难奏效。”
周不器对此并不在乎，“那倒无所谓，总归要划出一块属于自己的地盘。”
新时代的互联网公司和传统行业有着许多根本性的分歧，表现在方方面面，包括总部大楼也是。
传统公司的总部，一般都是高楼大厦，是很高很壮观的商务写字楼。最知名的就是当年的巨人集团了，要盖一座高达70层的总部大厦，因为资金链断裂，导致公司破产。
互联网科技公司不太一样，一般没有什么高楼大厦，普遍都比较“矮”。
最高也就是十几层，普遍就是六七层的高度。
因为楼层比较低，导致可用的办公位比较少，一栋楼根本就不够用，所以要规划出一大片的总部园区，盖上十几二十栋楼。
像微软的总部，像一个小镇似的，盖了上百栋楼。
每栋楼都不高。
而且，密度很低，大楼和大楼之间间隔比较远，种上许许多多的花草树木，占用了极大的面积。
用传统的眼光来看，这实在有点太浪费土地了。
所以就出现了一个现象，传统大公司的总部，一般都是在商业中心区，很气派很恢弘，地理位置极好。
互联网公司的总部就很偏了，都在郊区选址。
这也是没办法，中心区没土地批给互联网公司去浪费。
这也是现在互联网巨头都会云集在硅谷，却不愿意去纽约发展的原因之一。去纽约，就要去曼哈顿……可是曼哈顿地少公司多，就导致这里成了全世界最大最密集的一个超大CBD。
通过卫星图片去看曼哈顿，密集恐惧症都能犯了。
周不器几次在纽约争取，终于找到了一块有机会运作的地盘，一座很大的航站楼，以及一大片可以商业地产开发的民用飞机场。
航站楼是老建筑，这种建筑都承载着历史呢，想推倒重建几乎不可能，只能是内部翻新，改造成办公区。
后面那一片民用机场，可以推平后盖新楼了。
不过，花花草草就不必要了。
要紧挨着盖楼，最大限度地把土地资源利用好。
张朝洋道：“预计可以新建4栋25-30层的写字楼，加上航站楼的翻新，这个工程量可不小，还有飞机场地皮费用，预计总投入不会低于20亿美元。”
这么大一笔钱，畅游肯定出不起。
把紫微星国际、Spotify、奈飞都拉过来，也出不起。
周不器道：“那就找合作伙伴一起开发吧，相当于股权融资。嗯……我在硅谷买了一只足球队，叫圣何塞地震，你知道吧？”
“嗯。”
“球队正在启动一个新球场计划，球队这边几乎不用花钱，从政府手里申请一笔经费作为启动资金，然后从商业市场中进行股权融资就行了，就把这个地产项目做起来了。”
张朝洋一下就明白了这个意思，“把房地产当金融产品来运作呗？”
周不器笑道：“对，国内现在的房市其实也有金融属性了，不过政策限制……就是不愿意揭开那层面纱，在严格控制房产项目的金融运作。美国没事，没这方面的限制。”
张朝洋点了点头，“航站楼已经有过好几次内部的翻新了，这次重新翻修，速度很快，估计明年夏天就能搬进去了。”
“好事。”
“然后咱们就租下来？”
周不器失笑道：“那肯定啊，总不能买吧？”
张朝洋道：“买也不是不行，现在的价格不算太高，估计6亿-8亿美元，应该就能拿下了。畅游能够支付这笔钱。”
“你可拉倒吧！”周不器毫不犹豫地就拒绝了，“畅游账上这么点钱，我还有大用呢！多余的钱投在房产上还行，现在时代变化这么快，有钱得抓紧做战略和业务上的布局呢。”
张朝洋道：“我知道，不过我咨询过一些机构，听到了一些说法。”
“哦？什么？”
“纽约当局要对曼哈顿的哈德逊广场园区进行大规模的翻新、改造，这是个超级大项目，有可能会成为纽约史上最大的房产项目。这栋圣约翰航站楼，距离哈德逊广场园区并不远。只要哈德逊广场园区这个房产集群项目运作起来了，两三百亿美元的投资砸进去，就会形成很大的规模效应，就有可能把航站楼给规划过去。”
“还有这种好事？”
周不器眼睛一亮，忽然有了一种在地产投资上赚大钱的感觉。
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现在的航站楼，位置比较偏，周边的设施老旧、落后，还有一个小型的民用机场的噪音干扰，改造成商业写字楼后出租率不高，导致这个项目有点入不敷出。
所以纽约当局才会推动，想让周不器来把这个航站楼接收过去。
只要是紫微星国际或者畅游租下了这个航站楼，那就是100%的出租率了，如果是一次性收购，那就更好了，当局拿钱走人就解脱了。
因为这里不受欢迎，所以收购航站楼，价格不会太高。
可现在就出现了这样一个机会。
曼哈顿的商业开发实在是太发达了，导致土地资源不够用，纽约当局就想把设施落后的哈德逊广场周边的土地进行重新的规划，改造交通、改建地铁，新建起一片新时代的商业写字楼区……就会化腐朽为神奇，把这片偏落后的地区变成曼哈顿新的商业明星区！
恰好，圣约翰航站楼就离这里不远，稍微一扩充就可以覆盖过来。
这就很有机会了。
如果现在就买下航站楼，也买下周边的土地新盖的那几栋写字楼，等哈德逊广场园区开发起来，土地价格就会翻几倍……“畅游园区”的房产价值就会翻几倍！
甚至运气好了，两块地方打通了，“畅游园区”这边的房产规划和建筑足够的漂亮吸引人，就完全有机会喧宾夺主，把原本属于哈德逊城市广场园区的关注目光都吸引过来，成为中心。
张朝洋道：“如果纽约当局真的下定决心，把哈德逊广场园区的这个大项目启动了……”
“不用想了，这件事一定会做！迈克尔·彭博已经是第三任市长了，他没法再连任了。他现在满脑子想的都是在任期的最后几年里干出一番能够铭刻在纽约这座城市历史上的一番功绩出来。”
周不器这番话说得很坚定，不仅是出自先知先觉，也是这一世他对迈克尔·彭博的了解。
张朝洋瞟他一眼，“如果真是这样，现在就是买下航站楼的最佳时机。过几年等这个哈德逊广场的项目真的实现了，周边的地产价格那就坐上火箭了。”
“现在买？不行！”
周不器坚持了自己的态度，现在这么关键的时期，哪能把这么大一笔钱投在房地产上？
就算哈德逊广场这个项目落地了，周边的房产价格上涨了，那才能涨多少？
翻1番，翻2倍也就差不多了。
可是，现金如果是在畅游的账上，经过周大老板在移动互联网时代这么一番规划和投资，几款世界级的爆款游戏一出现，过些年的收益可就不是两三倍的概念了。
等过几年畅游有钱了，别说这栋航站楼了，周边的整个“畅游园区”的所有大楼都可以买下来，吸引许许多多的互联网公司过来，把这一片变成真正的以紫微星和畅游为中心的互联网商业区。
这样一来，以紫微星和畅游为核心的纽约互联网商圈就搭建起来了。
“可以这样，先租后买，先把合同拟好。”周不器很快就想到了解决方案，“就像足球市场那样。”
“又是足球？”
张朝洋有些好笑，觉得这小子真是能旁征博引，还能把足球的玩法放在畅游园区的这个项目里？
周不器道：“在欧洲足坛，每次转会期开启的时候，俱乐部没钱给转会费，就先租借，附带买断条款。这样干有两个好处。”
“说说看。”
“第一，不用支付一大笔钱把球员买下来，可以降低短期内大额支出的风险。”
“嗯。”
“第二，把球员租过来之后，如果球员表现不好，就退货；如果表现好了，球员的身价就会水涨船高。可是买断合同早就拟好了，球员的即时身价就没用了，可以按照以前签订的买断条款来完成买断交易。”
张朝洋点了点头，“是一个办法，那就先租后买。航站楼是纽约政府所有的地产，一直都经营不善。有机会甩掉这个包袱，他们应该会签下这个先租后买的租借协议。”
周不器接着说：“旁边的那几栋新楼也一样，直接去股权融资，但是我们要有买断权。比如20亿美元转让80%的份额，把这个项目启动起来。但是8年后10年后我们可以用40亿或者50亿美元的代价把这80%的股份都买回来。这既解决了短期内的资金压力，也为未来收回项目保留了可能性。整个总部园区的房产项目就可以开展下去了。”
张朝洋知道这家伙业务太繁忙，工作太多。
这种地产项目的运作，就要落在自己肩上了。
没办法，这种地产项目涉及的经费太多了，资金过大、关系复杂，里边存在的猫腻也很多，全权委托给第三方……还真不太放心。
要么是周大老板上，要么是老张上……看着小子的混蛋样子，他明显是一副指挥手下干活的态度。
可恶！
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